リノベーションってぶっちゃけどうなの!?家主なら知っておきたいメリットと注意点!

賃貸物件の空室増加が止まらない。

2017年現在空室率は20%を超え、楽して儲かる賃貸経営の時代は終わりを遂げたと言われている。

空室率増加に伴い、賃貸アパート・マンションに、リノベーションを施し空室対策を行う家主が増えています。

数年前まで認知度の低かった「リノベーション」という言葉も、一般に人にも知れ渡るようになりました。

今回はリノベーションを行うメリットと注意点をまとめてみました。

何故空室が増加しているのか。賃貸市場の実態

2008年をピークに日本国内の人口は減少している。少子化・晩婚化の影響と言われているが政府は一億総活躍社会を創っていく為「希望出生率1.8%」を目標に少子化に歯止めをかけると2016年閣議決定した。しかし出生率は2.1%以上なければ日本国内の人口をキープする事ができず、2016年時点での出生率は1.4%。仮に1.8%が達成できたとしても日本国内の総人口は減少していく。

2008年のリーマンショックの影響もあり新築の着工件数は減少傾向に向かっていた。しかし2011年以降、賃貸物件の新築着工数は右肩で増えてる。これは2015年に相続税改正が行われ改正前、相続税対象者が4%だったものが改正後8%に増加し、相続税対策の影響と言われている。マイナス金利政策の影響もあり、新築の着工は当面続くと推測される。

世帯数減少と建物増加により賃貸物件の空室率は20%を超え、過去最高の空室率と言われている。

需要と共有のバランスが崩れ空室戸数はさらに増える事が推測できる。

リノベーションを行う9つのメリット

➀ 家賃アップ
工事内容にもよりますが類似物件に比べ10%程度の家賃アップが可能。

➁ 入居者属性の向上
家賃を下げず入居者を選ぶことができる為、入居者属性をキープする事ができる。

➂ 近隣トラブル・クレームの軽減
入居者属性が向上する事で、ルールやマナーが守れる方が増え入居者同士のトラブルが軽減できます。

④ 収入アップ
空室のお部屋に入居が決まる事で家賃収入がアップする。

⑤ 所得税(法人税)の軽減
リノベーション費を経費で計上する事で利益が削減され所得税(法人税)が削減される。

⑥ 手残りアップ
家賃収入のアップと支出(税金、広告料)の削減により税引き後の手残りが増える。

⑦ 資産価値(利回り)アップ
家賃アップと年間の総収入が増える事により、物件の資産価値が上がる。売却時高く売る事も可能。

⑧ 相続税の軽減
リノベーションにお金を使う事で正味の遺産額が減り相続税が軽減される。

⑨ 設備機器故障のリスク軽減
定期的にエアコンや給湯器を作動していなければ故障の原因になります。入居者がいる状態を保つことが設備機器故障の軽減に繋がる。

リノベーションを行う注意点

➀ 投資が必要不可欠
リノベーション費用に負担が必要不可欠です。事業(賃貸経営)を行う上で資金は必要不可欠です。資金繰りを圧迫する無理な投資はかえって逆効果です。借入等を行うなどして余裕のある経営をする事が大切です。

➁ リノベーションしたからといって入居が決まる保証はない
リノベーションしたからと言って確実に入居が決まるとは言えません。空室の原因、エリアによってはリノベーションすべきでない物件もあります。リノベーションは空室対策の一つの手段でしかありません。本当にリノベーションが必要かどうかの見極めを行う必要があります。

➂ 決算書上、赤字になる事もあり得る
リノベーション費用は経費で計上されます。(修繕費・資本的支出の割合にもよりますがここでは説明を割愛致します)経費が増える事により赤字になる事もあり得ます。赤字になる事により、所得税(法人税)の支払いが必要なくなるというメリットもありますが、金融機関からの融資は不利になります。新たな物件購入をお考えの時は注意が必要です。

まとめ

空室率の増加に伴いリノベーションが注目されています。

しかしリノベーションを行う注意点があります。リノベーションが本当に必要かしっかり判断し、費用対効果の高いリノベーションを行う事が大切です。

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